Built-to-Suit (BTS) — это модель строительства, при которой девелопер возводит объект по индивидуальному техническому заданию заказчика, учитывая требования к планировке, нагрузкам, электроснабжению и другим характеристикам. По завершении строительства заключаются долгосрочные договоры аренды или купли-продажи.
В отличие от спекулятивного строительства, где объекты создаются под усреднённый спрос, BTS снижает риски для обеих сторон: заказчик получает полностью адаптированное помещение, а девелопер — гарантированного клиента.
В России формат BTS получил массовое распространение лишь в последние 3-4 года, особенно в складском сегменте на фоне роста онлайн-торговли и дефицита качественных площадей. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области к марту 2026 года 20% складских площадей — это BTS-проекты, общий объём которых достиг 1,3 млн м² при общем объёме рынка 6,4 млн м².
С 2019 года наблюдается значительный рост сделок в формате BTS: если в период 2013-2018 среднегодовой объём составлял около 43,5 тыс. м², то с 2019 по 2025 он вырос до 187 тыс. м² в год. При этом маркетплейсы стали основными драйверами сегмента, заключив BTS-сделок на 592 тыс. м² за три года, что превышает результат всех остальных отраслей за предыдущие восемь лет.
Однако из-за изменения планов и оптимизации расходов часть BTS-объектов была переведена в спекулятивные, что привело к избытку предложения и замедлению роста арендных ставок. В 2024–2025 годах сделки BTS в регионе сместились в сторону купли-продажи, что связано с высокой ключевой ставкой и дороговизной долгосрочных аренд.
В офисном сегменте BTS остаётся нишевым направлением: ограниченное число крупных клиентов и высокие риски делают строительство под конкретного арендатора менее привлекательным. В отличие от Москвы, где развиты сервисные офисы с короткими сроками реализации, в Петербурге такой формат не получил широкого распространения.
Производственный сектор демонстрирует высокий спрос на индивидуальные проекты, учитывающие специфические требования — от подъёмного оборудования до нестандартных нагрузок и объёмов энергопотребления. Основная часть арендуемых площадей меньше, чем объекты под строительство, что создаёт разрыв на рынке. Качество существующего фонда часто не соответствует современным запросам, и большинство объектов создаются собственными силами компаний с поддержкой региональных программ.
Роль девелопера в производственном BTS расширяется — он становится консультантом, помогая формировать техническое задание и оптимизировать проект с учётом бюджета и инженерных решений.
